Zvažujete koupit byt v družstevním vlastnictví a váháte, zda to pro vás bude vzhledem k nižší ceně lepší varianta než bydlení v osobním vlastnictví? Družstevní byt má své výhody, ale i nevýhody. Pokud si však pohlídáte vše podstatné, nic vás nemůže překvapit.
V případě, že se rozhodnete koupit byt v družstevním vlastnictví, je potřeba si uvědomit, že nekupujete samotný byt, ale pouze družstevní podíl, díky kterému vám vzniká právo k nájmu daného bytu. Okamžikem koupě se stáváte členem družstva a mimo nájmu budete platit i poplatky za služby a fond oprav, které se vypočítávají na základě velikosti bytu. Tyto výdaje však často mohou být nižší, protože družstvo může například pronajímat nebytové prostory třetím osobám a o tuto vydělanou částku se následně členům družstva snižují náklady na údržbu a opravy domu.
Družstevní byt
Jednotlivé bytové jednotky nejsou evidovány pod konkrétními nájemníky, ale dům jako celek patří družstvu, které se stará o jeho správu. Pokud si tedy nepřejete být viděn z určitého důvodu na katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti, může to být pro vás určitá výhoda. Další výhodou je neplacení daně z nemovitosti, protože nejste vlastník bytu. Daň musí uhradit družstvo jako vlastník všech bytových jednotek v domě.
Převod družstevního bytu a pronájem
Jako nájemník (družstevník) máte možnost převést, ale i prodat družstevní podíl někomu jinému. S převodem družstevního podílu získává nabyvatel nejen podíl, ale i právo k nájmu bytu. Po doručení nabývacího titulu (smlouva o převodu) je družstvo povinno s vámi sepsat nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Omezení však může plynout ze stanov družstva, které někdy neumožňují uzavřít smlouvu s obchodní společností, ale pouze fyzickou osobou.
Byt můžete v případě potřeby dále pronajmout, přesněji podnajmout. Jedná se o situaci, kdy družstevník pronajímá byt třetí osobě. Musíte si však ověřit, že stanovy družstva tuto situaci výslovně nezakazují. Většinou však stačí záměr podnájmu nahlásit družstvu, které vám dá souhlas. V určitých případech se může stát, že družstvo udělí souhlas pouze na konkrétní osobu či jméno. To je rozdíl oproti osobnímu vlastnictví, kdy vám do pronájmu nemovitosti nikdo nemůže zasáhnout. Výjimkou je však váš spolubydlící, protože to, s kým bydlíte, je vaše osobní věc.
Dědictví
Dědit podíl na družstvu může být v určitých případech složitější. V případě, že je družstevní podíl součástí SJM, pak na pozůstalého druha přechází automaticky. Pokud je však dědiců více, pak je potřeba, aby došlo nejdříve k vypořádání podílu mezi pozůstalými. Družstevník může být totiž pouze jedna osoba, která má následně nárok na uzavření nájemní smlouvy.
Rekonstrukce
Pokud se rozhodnete rekonstruovat svůj byt, nesmíte zapomenout požádat o souhlas s rekonstrukcí bytové družstvo. Pravděpodobně po vás bude chtít znát přesný rozsah rekonstrukce a časový harmonogram. Zpravidla se jedná o rekonstrukci bytového jádra, nebo další větší zásahy do bytu. Družstvo vám zpravidla dá souhlas, někdy však například může určit čas, kdy se můžou stavební práce provádět.
Anuitní splácení a další závazky
Zaujala vás nabídka na koupi podílu v družstevním domě? Pokud ano, nejdříve si vždy ověřte jaká je výše nájemného včetně energií, fondu oprav a výši anuitní splátky a doby, kdy bude splacena. Anuitní splátka je podíl na úvěru, který si družstvo sjednalo na pořízení bytového domu. Stejně tak si ověřte ve stanovách družstva, že po doplacení anuitních splátek bude možné byt převést do osobního vlastnictví a za jakých podmínek.
Další věc, kterou si před koupí ověřte u příslušného družstva je splacený členský vklad a další splatné, či nesplatné závazky. Někdy se může stát, že předchozí nájemce nehradil včas své závazky a na vás by pak přešly s družstevním podílem i jeho dluhy.
Schůze bytového družstva a SVJ
Hlavním orgánem je členská schůze, kdy se minimálně jednou do roka musí sejít alespoň 10 % družstevníků, kteří společně rozhodnou o bodech programu schůze a případně zvolí své zástupce – představenstvo. Každý družstevník má pouze jeden hlas bez ohledu na počet vlastněných bytových jednotek. Výhodou bytového družstva je fakt, že s ohledem na své stanovy může z řad družstevníků vyloučit dlouhodobé neplatiče nebo ty, co hrubě a soustavně porušují stanovy družstva.
V případě osobního vlastnictví tuto možnost SVJ (společenství vlastníků jednotek) nemá a často se pak tyto situace musí řešit jinými způsoby. Poměrně běžné jsou i situace, kdy vlastníci bytových jednotek na schůze nechodí, nebo není společná vůle se dohodnout na investicích do oprav bytového domu. K rozhodování SVJ je potřeba většinového souhlasu vlastníků, situaci však lze řešit i plnou mocí k hlasování.
Financování družstevního podílu
Financování bývá složitější, nicméně není nemožné. Banky družstevní podíly zpravidla nevezmou do zástavy, takže je nutné za hypotéku ručit jinou nemovitostí. Další možností je úvěr ze stavebního spoření nebo předhypoteční úvěr, kdy vám družstvo vystaví potvrzení, že bude družstevní byt do roka převeden do osobního vlastnictví. Vždy je však potřeba každý případ posoudit individuálně a s tím vám rádi pomůžou profesionální poradci, kteří se věnují hypotékám.
Návrat družstevního vlastnictví
Největší slávu zažívalo družstevní vlastnictví mezi první a druhou světovou válkou a následně od 50. let 20. století až do roku 1989, kdy začalo postupně docházet díky transformačnímu zákonu k převodu bytů a nebytových prostor do osobního vlastnictví.
V současné době se vzhledem k omezené výstavbě bytů a rostoucím cenám nemovitostí trend družstevního bydlení vrací. Dochází tak k určitému kompromisu mezi touhou bydlet ve vlastním, protože cena mezi komerčním nájmem a družstevním bydlením je někdy i dvojnásobná a osobním vlastnictvím, které se i díky zvyšujícím úrokům u hypoték stává méně dostupným. V okolních státech je družstevní bydlení zcela běžné a v poslední době u nás vznikají družstva i v rámci velkých developerských projektů.
Přes určité nevýhody může být družstevní bydlení pro mnoho lidí zajímavé řešení. Pořizovací cena je nižší než u vlastnictví osobního a vzhledem k dlouhodobému růstu cen nemovitostí to může být i výhodná investice. Pokud si navíc dopředu prověříte ekonomickou situaci družstva, družstevníka jako takového a možnosti, které plynou ze stanov družstva, nemůže vás nic překvapit.
